Archive for the ‘Real estate market of Slovenia’ Category



LJUBLJANA, JANUAR 2008

1. PRETEKLA ANALIZA GIBANJ CENE m2 NA OSNOVI URADNIH STATISTIK RABLJENIH STANOVANJ V LJUBLJANI

V excelovi datoteki stanje nepremičninskega trga rabljenih stanovanj v lj od 2003 dalje.xls so predstavljeni javno dostopni statistični podatki. Trendi prikazujejo velik odmik od slovenskega povprečja, po statistiki transakcij pa Ljubljana dosega 20-25% vseh transakcij.

Iz teh kazalcev lahko sklepamo da so cene v Ljubljani veliko precenjene. Eden od vzrokov je sigurno pomanjkanje novogradenj, drug razlog pa je centralizirana ureditev Slovenije, pri čemer igra Ljubljana glavno in edino vlogo že odkar Slovenija obstaja. Cene rabljenih nepremičnin so rasle predvsem zaradi visokega povpraševanja, ki izhaja iz primanjkljaja novogradenj, zaradi ugodnih gibanj obrestnih mer, ki so bile v obdobjih 2003 do 2006 na najnižjih ravneh. Tako je bil EURIBOR januarja 2003 2.83% marca 2004 2.03% in nato decembra 2006 3.68%. Predvsem leto 2004 je bilo zelo ugodno za najemanje hipotekarnih posojil, katerih obrestno mero bančniki izračunavajo kot tromesečno povprečje EURIBORA(seveda samo tiste, ki so vezani na EURIBOR, lahko so vezana tudi na CHF, potem pa je to LIBOR) in bančni pribitek, ki ga s sklepom banke določajo kot izračun po interni metodologiji posamezne banke, odvisna pa je seveda od dejavnikov, kot so plačilna sposobnost odjemalca in podobni elementi(tudi samo poznanstvo-osebno poznanstvo bankirja ti lahko hitro privarčuje kak % pribitka, večinoma gre pri takih situacijah potem za individualne obravnave). Tako so se v tem obdobju ljudje lahko dokaj poceni zadolževali za obdobja 30 let in so seveda prišli do zadovoljitve potrebe po lastni nepremičnini oziroma bivalnem prostoru in ob premajhni ponudbi novogradenj množično kupovali rabljene. EURIBOR pa se zadnje čase(od 2001 naprej) giblje tako, kot je prikazano na spodnjem grafu.

Euribor movement

Euribor movement

V primeru, da smo dosegli vrh višanja, nam lahko na podlagi zgodovinske kronologije spet sledi obdobje »poceni denarja«, kar bodo potrošniki zagotovo izkoristili za nakupe želenih dobrin, med drugim tudi nepremičnin.

2. TRENUTNO STANJE KAZALNIKOV V LJUBLJANI ZA RABLJENE NEPREMIČNINE

Trenutne prodajne cene rabljenih nepremičnin v Ljubljani se gibljejo nekje okoli spodnjih podatkov.

cene

Glede na napovedi, se bo v naslednjih 5 letih v Ljubljani zgradilo preko 10.000 novih stanovanj v obliki večstanovanjske gradnje za trg(individualne gradnje niso vštete, saj nimam dostopa do teh podatkov).

Iz tega lahko izluščimo, da se bodo v primeru ugodnih gibanj EURIBOR-a in LIBOR-a ljudje rajši odločali za nakupe novih stanovanj, kot pa starih. Seveda ta predpostavka za ljudi, ki se financirajo z lastnimi viri ne velja. Prav tako zaradi decentralizacije Slovenije in trenda selitev v sosednje občine(čistejši zrak, mirnejše okolje, možnost dnevnih migracij) lahko pričakujemo porast iskanja najemniških stanovanj v Ljubljani kot pa lastniških. Prav tako cena m2 novogradnje v krogu 20km iz Ljubljane pade tudi za več kot 50% za m2. Tako se bo trg rabljenih nepremičnin sigurno pocenil zaradi zmanjšanega povpraševanja v obdobju do naslednjih 5-10let. Seveda pa so kakršnekoli napovedi otežkočene zaradi vpliva makroekonomskih dejavnikov, okoljevarstvenih zadev ter družbenih pojavov, kot so migracija izobraženih ljudi v tujino in zmanjšana rodnost že nekaj let zapored. Podatki o rodnosti, ki vplivajo na povpraševanje so relevantni tisti, ki so za obdobja od 1975-1985, kajti povprečna starost osebe, ki si ureja stanovanjski problem z nakupom nepremičnine je med 25 in 35 leti. Tako lahko pričakujemo, ko bo prišel val povpraševanja iz obdobja konstantnega negativnega prirastka od leta 1985 do mislim da leta 2006, še manjše povpraševanje po rabljenih nepremičninah. Čeprav mislim da je v tem obdobju rodnost nekaj let bila pozitivna, predvsem zaradi povečanega prirasta tujcev v našo državo. Vendar pa je dejstvo, da se bo dobro vzdrževana in na dobri lokaciji pozicionirana nepremičnina še vedno lahko prodala brez velikih problemov, le vpliv teh dejavnikov na samo ceno bo težko določiti. Če pogledamo v zgodovino indeksov rasti je vedno tako, da strmi rasti vedno sledijo obdobja recesije, kot se to dogaja v ameriki, trg je popolnoma drug, vzroki za krizo pa so univerzalni, torej jih lahko do določene mere preslikamo tudi v naše domače okolje. Zaradi prezadolževanja prebivalstva(bad loans) je moralo veliko bank vnovčiti svoje hipoteke in kar naenkrat je na trgu nastala prava mala poplava poceni nepremičnin, ki so se prodajale na javnih dražbah tudi po 30-40% pod tržno ceno. Zaradi velike poplave takih nepremičnin in velikega presežka novogradenj se je trg zlomil, kajti vsi kazalniki so začeli padati, tako prodaja novozgrajenih enot kot prodaja rabljenih nepremičnin, da o ceni kvadratnega metra ne zgubljamo besed, saj si lahko decembra 2007 na Floridi kupil 2 sobno stanovanje 65m2 za cca 70.000eur). Vso to verigo pa so sprožili makroekonomski dejavniki, na katere akterji na nacionalni ravni praktično nimajo vpliva. Podobno se utegne v naslednjih 5-10 letih zgoditi tudi v Sloveniji, le da ne bo vzrok v hipotekarnih kreditih ampak v presežku ponudbe novogradenj, ki utegnejo cene stanovanjskih nepremičnin(vsaj v krepko precenjenih področjih, kot je Ljubljana) oklestiti na neko »normalno« raven.

nssvs

3. GIBANJE TRGA NOVOGRADENJ V LJUBLJANI IN NAPOVEDI

V Sloveniji se je intenzivna gradnja stanovanj in s tem tudi cena m2 začela nekako v obdobju pridruženega članstva EU ter uvedbe NSVS. Spodnji graf opisuje gibanje cene m2 od decembra 96 do junija 2003.

stat_novogradnje

Spodnji graf pa prikazuje stanje novozgrajenih stavb za celo Slovenijo, kjer je lepo opazno konstantno letno število stanovanjskih enot nekje od leta 2003 naprej. Konstantno število novozgrajenih enot v obdobju štirih let nakazuje na usklajenost delovanja med večjimi investitorji po želji, da ohranijo ponudbo novogradenj na konstantnem letnem nivoju pri praktično fiksnem povpraševanju. Dejavniki, ki vplivajo na to pa so sigurno število zazidljivih zemljišč(premajhno), število izdanih gradbenih dovoljenj(ki je nakazano v naslednjem grafu), ki lahko sledi samo dvem dejavnikom, ta sta količina zazidljivih zemljišč ter kapacitete gradbenikov za gradnjo.

dokonatanestavbeslovenija2001-2006

Spodnja tabela prikazuje gibanje izdanih gradbenih dovoljenj za celotno Slovenijo. Ob predpostavki, da se približno 20-25% vseh nepremičninskih transakcij opravi v Ljubljani lahko pridemo do okvirne ocene, koliko bi jih lahko bilo na tem področju.

gd1

Opazimo ogromno razliko med 2 četrtletjem 2006 in 2 četrtletjem 2007. V prvem četrtletju 2007 je Ljubljana dobila novega župana, ki je obljubil v svojih mandatih preko 10000 novih stanovanj in njegov pritisk tako na prostorsko planiranje kot na izdajanje gradbenih dovoljenj je sigurno dejavnik, ki je vplival na izdajo gradbenih dovoljenj. Tako je pravi čas za velike investicijske projekte za tržne gradnje sedaj in v obdobju naslednjih 2 let. Potem bo zaradi presežka novogradenj in morebitnega dviganja EURIBOR-a po obdobju 2010 negotov čas za hipotekarne kredite. To seveda ob upoštevanju cikličnega dviganja in spuščanja obrestne mere s strani ECB. Posamezen cikel po zgodovinskih podatkih traja nekje okoli 5-6 let, z doseženim vrhom/dnom na vsake 2,5-3 leta. V tem času, torej v naslednjih 2-3 letih, torej do leta 2010-2011 bo zgrajenih v Ljubljani cca. 3000-4000 novih stanovanj, ki bodo sigurno vplivala na ceno m2. Dejanskega povpraševanja po stanovanjih praktično ni mogoče izmeriti.

Lahko pa naredimo približno oceno stanja povpraševanja na podlagi preteklih podatkov. V NSVS je bilo vključenih leta 2004 81.852 prebivalcev. Od takrat se je opravilo v Ljubljani cca. 4500 transakcij. Po celi Sloveniji pa okoli 20.000. To pomeni, da je približno ¼ povpraševanja bila porabljena. Ob predpostavki, da je bilo v prvem četrtletju 2007 izdanih cca. 3000 novih gradbenih dovoljenj in se do konca 2009 zgradi cca. 4000 stanovanj, ter potem še do leta 2012 6000, torej skupaj 10.000, bo stanovanjski problem rešilo 10.000družin. Ker pa večina mladih varčevalcev varčuje v NSVS dvojno(partnerja vsak svojo pogodbo) lahko teh 81.825 varčevalcev vsaj razpolovimo, da dejansko dobimo 40.000družin. Če je od teh 40.000 vsaj 5-10% takih, ki po naših izkušnjah iz prakse varčujejo v NSVS z namenom prihajanja do poceni nepremičnine in potem nadaljne oddaje le-te, pridemo na številko nekje med 36.000-38.000 realnih povpraševanj v NSVS. Ob upoštevanju podatka, da se v Ljubljani opravi približno 2000 transakcij s stanovanjskimi nepremičninami letno lahko okvirno ocenimo, koliko časa bo povpraševanje še gnalo cene nepremičnin v zgodovinske vrhove. V obdobju 2008-2013 naj bi se v Ljubljani opravilo med 12-15.000 transakcij z nepremičninami. Pri povpraševanju nekje med 36-38.000 (to so zgolj približki vzeti na podlagi NSVS) in neupoštevanju dejstva, da je krog okoli Ljubljane za stanovanjsko gradnjo velik od 15-40km(kar potem vključuje vse planirane gradnje tudi v tem krogu), naj bi v približno 15ih letih samo na področju Ljubljane dosegli izenačen nivo povpraševanja in ponudbe. Gradnje v okoliških občinah pa seveda teh 15 let močno zmanjšajo, moja osebna ocena je maksimalno 3-5 let. In zaključek? Pri večjem povpraševanju, kot je ponudba cene rastejo. Pri manjšem povpraševanju kot je ponudba, cene padajo. Takrat bo prelomna točka in bomo morda lahko na celoletni ravni za Slovenijo prvič v zgodovini videli manjše povprečne letne cene kot leto poprej.