Katastrofalna prodaja nepremičnin pomeni, da je najslabši možen scenarij za Kitajsko sedaj v teku

Ne glede na to, kako se bo Evergrande drama odvila – ali bo kulminirala z nekontroliranim, kaotičnim bankrotom ali pa z krizno likvidacijo in prodajo kapitala ali pa z kontroliranim prestrukturiranjem kjer lastniki obveznic prejmejo nekaj kompenzacije ali pa bo Beijing pomežiknil in bail-outal centralni steber kitajskega nepremičninskega trga – zapomnite si, Evergrande je samo simptom trendov, ki so bičali kitajski nepremičninski trg v zadnjem letu. Kitajski nepremičninski trg je doživel močno krčenje zaradi Beijingovih politik, ki zahtevajo zaostrovanje finančnih pogojev, v okviru Xijove nove doktrine z imenom “skupna prosperiteta” preko katere želi Beijing povečat dostopnost nepremičnin vsem, ne samo najbogatejšim (precej podobno doktrino smo videli v ZDA pred implozijo sub-prime hipotekarnih obveznic oziroma CDSov).

Okužbe zaradi nevšečnosti, ki se sedaj širijo skozi močno zadolžen kitajski nepremičninski sektor, ne bodo vplivale na banke, ki so vse v državni lasti in katerih izpostavljenost do insolventnih investitorjev lahko Kitajska z lahkoto zakrpa ampak bodo vplivale na sam nepremičninski sektor, kateri je po zadnjih izračunih Goldman-Sachs vreden 62 bilijonov USD in je s tem največji kapitalski razred na planetu zemlja in v strukturo kitajskega BDP prispeva neverjetnih 29% (v ZDA samo 6.2%), predstavlja pa tudi 62% vsega premoženja kitajskih gospodinjstev.

Zato se Beijing ne osredotoča toliko na Evergrande ampak se osredotoča na ohranjanje zaupanja v nepremičninski sektor.

Ampak najprej malce novic glede Evergrande – na nikogaršnje presenečenje smo danes izvedeli, da se pričakuje nezmožnost (default) poplačila offshore obveznosti iz naslova obveznic, trdijo v investicijski banki Moelis, ki svetuje skupini lastnikov nepoplačljivih obveznic tega nepremičninskega razvijalca. Evergrande se sooča z enim največjih bankrotov na Kitajskem saj se spopada z več kot 300 milijardami dolarjev dolga, dvakrat pa so že preložili poplačila kuponov na dolarske obveznice v zadnjem mesecu. Ta nerealizirana poplačila, ki so skupaj vredna 131 milijonov USD, pa globalne investitorje skrbijo, saj bodo najverjetneje morali pogoltniti velike izgube, ko se 30-dnevni odlog plačila za kupone, katerih dospelost je bila 23.9. in 29.9. konča. Druga skupina kreditorjev, ki so financirali Jumbo Fortune Enterprises, svetuje pa jim White&Case, prav tako čaka na 260 milijonov USD v obliki poplačila glavnice obveznice potem, ko je dospela prejšnji petek za poplačilo pa jamči Evergrande a za razliko od offshore obveznic nima 30 dnevne možnosti zamika plačila (čeprav bi se 5 delovnih dni dovolilo vkolikor bi bil razlog za nezmožnost plačila administrativna ali pa tehnična napaka).

Plačilo Jumbo Fortune obveznice je pod drobnogledom zato, ker se potem riziko vsesplošne nezmožnosti poplačila drugih obveznic nepremičninskega velikana denominiranih v dolarjih razširi na te ostale dolarske obveznice. To bo bil tudi prvi večji izpad na zapadlo obveznico in ne samo na kuponska plačila saj so kitajski regulatorji pozvali nepremičninskega razvijalca, da se izogne kratkoročnemu bankrotu. Teh pet delovnih dni zamika se je končalo v petek, plačilo ni bilo izvedeno, izgleda bomo čakali na novice o neprostovoljnem bankrotu skupine kreditorjev, ki bo sprožil domino efek Evergrande bankrotov.

S tem ozadjem v mislih pa si oglejmo resnično zaskrbljujoče zadnje razvoje dogodkov. Izgleda da Kitajska sploh ne potrebuje Evergrande v uradnem bankrotu zato, da se bo sprožila nepremičninska kriza – ena se je že začela. V septembru 2021 je Goldman Sachs opisal tri scenarije za kitajski nepremičninski sektor – osnovni primer, krizni scenarij in “trd pristanek”.

Bralci si lahko sami preberete vse podrobnosti treh scenarijev na povezavi zgoraj, mi se bomo tu osredotočili na “scenarij 3”, ki ga je Goldman povzel s sledečimi besedami:

V tretjem, najbolj medvedovskem scenariju (medved-padanje, bik-rast) prodaja zemljišč in stanovanj začne padati za 30%, prodaja zemljišč, cene hiš in dokončana gradnja padejo 10% v obdobju 2021 – 2022. Zaostrovanje finančnih pogojev te številke podvoji pri scenariju številka dve. V tem scenariju je zaostrovanje finančnih pogojev enakega obsega, kot je zapisano glede zaostrovanja v dokumentu China Financial Conditions Index (FCI) v novembru 2017 do junij 2018, ko se je zaostrovanje domačega kreditiranja povečalo zaradi ameriško-kitajske trgovinske vojne, ki je močno pretresla kitajski finančni trg.

Goldman Sachs, scenarij 3 za kitajski nepremičninski sektor

V svojih napovedih Goldman vidi Kitajsko kjer se nove nepremičnine sesujejo za 30%, dokončani projekti padejo za 10% skupaj z volumnom prodaje in ASPji. Vkolikor se ta scenarij realizira bo to izbrisalo vsaj 4% BDP Kitajske v 2022, potencialno se to lahko realizira v celoletnem krčenju drugega največjega gospodarstva na zemlji, to pa je rezultat, ki bo imel katastrofalne posledice za ostali svet. Goldmanovo opozorilo, da bi takšen scenarij pripeljal do zaostrovanja v finančnih pogojih v podobnem obsegu, kot se je zgodil od novembra 2017 do junija 2018, ko je zaostrovanje kreditnih pogojev in trgovinska vojna med ZDA in Kitajsko temeljito zatresla finančno tržišče. Zato je jasno, da ta domino efekt Evergrand bankrota ne bo prizadel kitajskih bank ampak bo imel precej hude posledice za globalne trge in globalna gospodarstva.

S to preambulo v mislih pa sedaj obrnimo pozornost na praktično neopažen članek v Shanghai Securities News, ki povzema China Real Estate Information Corp. raziskavo (povezava), ki razkriva, da je več kot 90% TOP100 nepremičninskih razvijalcev na Kitajskem doživelo upad prodaje v septembru 2021 v povprečju za 36% v primerjavi z istim obdobjem lansko leto. V poročilu je zapisano sledeče:

– septembrska prodaja kumulativno je 759.6 milijarde yuanov (118 milijard USD), to je 36.2% manj, kot septembra 2020 in 17.7% manj, kot v istem obdobju v 2019, s tem se poglablja negativna spirala, ki se je začela julija 2021.

– Med podjetji je 60% nepremičninskih razvijalcev doživelo upad prodje za več kot 30% v septembru 2021 glede na september 2020.

– Beijing, Shenzen in Guangzhou so doživeli upad transakcij stanovanjskih nepremičnin za 30% v primerjavi z letom 2020, Shanghai pa je doživel 45% padec transakcij v primerjavi z istim obdobjem v letu 2020.

Te številke so veliko bolj strašljive kot pa goldmanov najslabši možni scenarij. Nenaden kolaps kitajskega nepremičninskega trga se dogaja celo pred bankrotom Evergande, dogodek, ki lahko pripelje do ledeniške zamrznitve nepremičninskega trga saj bi potencialni kupci odložili nakup, ker pričakujejo likvidacijske hitre prodaje iz portfelja nepremičninskega velikana po močno diskontiranih cenah. Težava je v tem, da poleg tega, da je kitajski nepremičninski trg največji kapitalski razred na svetu je kitajski nepremičninski trg tudi največja ponzi shema na svetu in brez konstantnega pritoka novega kapitala ta nepremičninska ponzi shema implodira, še posebej ko v izračun vključite 90 milijonov praznih stanovanj, ki preprosto stojijo prazni in bi se takoj znašli na tržišču, ker bi zaskrbljeni lastniki teh odvečnih praznih enot takoj začeli prodajati te enote, s tem pa bi poslali cene pod zemljo.

Ni bilo potrebno veliko časa in trg je spoznal, kaj se dogaja, posledično so načeloma zdravi nepremičninski razvijalci, ki so v veliko boljšem finančnem stanju kot Evergrande, takoj popadali “južno”. Kitajski Jinmao Holdings je padel za 10%, China Overseas Grand Oceans Group je padel za 7.9%, Sunac -3.7%, Country Garden Holdings -3%, Agile Group -2.8% itd.

Vse dogajanje zgoraj predpostavlja, da bo samo en večji bankrot – Evergrande. A zadeva bo veliko veliko hujša saj v refleksivni toksični spirali, ko enkrat vrednosti nepremičnin padejo, se bo sesul celotni nepremičninski sektor, kar bo pripeljalo do epskega poka balona nepremičnin, ki je več razredov obsega večji, kot pa je bil ameriški nepremičninski trg v obdobju 2007/2008. Bloomberg piše, da se bodo kitajske nepremičninske družbe soočile z valom stečajev naslednje leto vkolikor bo poglabljujoča se kriza z kitajskim Evergrande Group zaprla dostop do ključnega vira financiranja in vkolikor se pogoji ne omilijo za močno zadolžene kreditojemalce. Vse več alarmov se prižiga zaradi tega, ker se bo očitno likvidnostna kriza pri Evergrande prelila v druge nepremičninske razvijalce, saj predsednik Xi ohranja ukrepe za ohlajanje nepremičninskega trga hkrati pa ohranja kitajsko pravilo “treh rdečih črt” glede stopnje vzvoda nepremičninskega sektorja (FT je ugotovil, da vsaj polovica TOP30 kitajskih nepremičninskih razvijalcev krši vsaj eno od teh treh rdečih črt).

Strahovi pred širjenjem krize so se ta teden še povečali, saj je nepričakovana nezmožnost poplačil dolgov Fantasia Holdings Group sprožila dramatično odprodajo na offhore tržišču.

To je poslalo zahtevane donose na kitajske dolarske smeti-obveznice na 17.5%, kar je najvišje v zadnjem desetletju, cene dolarskih obveznic Evergrande pa so se znižale na najnižje rekordne nivoje. Po padcu za 80% je trgovanje z delnico Evergande na borzi Hong Kong zaustavljeno.

Zaskrbljen veteran dolžniškega trga Michel Lowy je za BloombergTV v intervjuju povedal, da se nepremičninski razvijalci na Kitajskem soočajo z “trojnim šokom” – izginjujoč dostop do offshore financiranja, katastrofalne septembrske prodaje in omejen onshore bančni trg. Prevod: organski (operativni) in eksterni viri gotovine so se osušili.

To bi lahko sprožilo velik val stečajev vkolikor offshore trg ostane zaprt za bolj rizične posojilojemalce. Za dolarske obveznice Evergrande in ostalih je riziko ta, da povišanje stopnje donosov onemogočijo nepremičninskim razvijalcem refinanciranja zapadlega dolga, kar bi sprožilo zaporedje zgrešenih/zamujenih/odloženih plačil po celotni industriji. Vkolikor bodo ostali izven trga in ne bodo sposobni financirati prihodnih obveznosti, ter vkolikor se bo operativni denarni tok posušil, je edina smer potem grozna likvidacijska prodaja, ki bi predstavljala šivanko, ki bo počila kitajski nepremičninski balon.

Na koncu je to igra likvidnosti. Veliko je bilo zapisanega glede preobratov na kitajskem dolarskem in offshore obvezniškem trgu, težave pa so se začele širiti tudi na onshore obvezniški trg. Kot Bloomberg omenja se kažejo prve razpoke v domačem 12 bilijonskem kreditnem trgu Kitajske, kar lahko še poveča težave kreditojemalcev za refinanciranje svojih obveznosti. Kitajski Credit Tracker je pokazal, da se je septembra 2021 povečal stres tako na lokalnem kot na offshore obvezniškem trgu. Naprimer v yuanih denominirane obveznice, ki jih prodaja Xiamen Yuzhou Grand Future Real Estate Development Co., Yango Group Co. in Aoyuan Corp. Group, ki so mimogrede vse popadale na rekordno nizke nivoje v petek, trgovanje z dvemi lokalnimi obveznicami Fantasia Holdings Group pa je bilo začasno zaustavljeno po srtmem padcu. Yango je moral zanikati govorice iz socialnih omrežij, da je bil eden od njihovih nepremičninskih projektov za nedeoločen čas zaustavljen, prav tako so morali potrditi, da imajo dovolj gotovine za poplačilo dolga.

Bloomberg ima svoj onshore credit indikator stresa še vedno na pozitivno mehurčkasti stopnji 3 (2 v avgustu), pričakujte, da se bo to močno poslabšalo, saj se implozija nepremičninskega sektorja nadaljuje. Offshore obvezniški credit indikator stresa pa je vsaj na najslabši možni stopnji, kar pomeni, da ne more biti slabši.

Ni posebej potrebno omeniti, da ko indikator “stresa” za kitajski 12 bilijonov USD vreden onshore obvezniški trg pride v bližino nivojev offshore – kjer dominirajo nepremičninske obveznice, bo stvar popolnoma izven nadzora. To situacijo pa še posebej karakterizira dejstvo, da je bil Beijing močno zainteresiran za bail-out vsake insolventne banke ali pa korporacije še do nekaj let nazaj – do trenutka, ko je kitajsko gospodarstvo obupno potrebovalo bail-out s strani države in ko je Xi odločil, da se sploh ne bo odzival na pozive. Oblasti so se odločile, da dovolijo bankrote v večjem obsegu zato, da bi omejile moralno hazardiranje in spodbudile boljše ocene rizika na svojih dolžniških trgih. Nepremičninska podjetja in njihova spodletela plačila so predstavljala 36% od 175 milijard yuanov nedospelih poplačil korporativnih obveznic letos. A vkolikor Xi dovoli upad celotnega 62 bilijonov USD vrednega kitajskega nepremičninskega sektorja bo izid več stopenj obsega hujši kot pa pri Lehman Brothers.

“Zelo težko je trenutno videti rešitev” trdi vodja raziskav in glavni strateg BoCom International, Hao Hong, ki se strinja, da bi se Evergrande kriza lahko še zavlekla. Kitajska Evergrande strategija bi bila “naj čimveč ljudi nosi ta strošek” zato, da bi se bolečina za enega posameznika zmanjšala. A vkolikor širše prebivalstvo izgubi zaupanje v največji kitajski kapital ko trg čaka rešitev – na to zadnji podatki o prodajah/transakcijah tudi nakazujejo – potem bodo posledice katastrofalne.

Nekateri opazovalci primerjajo težave Evergrande z epskim kolapsom Lehman Brothers a resnica je ta, da prihajajoči kolaps Evergrande predstavlja samo sprožilec dogodkov, katerih negativna spirala lahko potegne za seboj celotno kitajsko hišico iz kart – situacija katero zadnje številke o nepremičninskih transakcijah tudi potrjujejo. Ker na koncu dneva nobena ponzi shema ne more obstajati vkolikor sodelujoči izgubijo zaupanje v koristen izid in 62 bilijonov USD vreden nepremičninski sektor Kitajske ni samo največji kapitalski razred na svetu ampak je tudi največja ponzi shema planeta zemlja. Zato nekateri strokovnjaki trdijo, da to ni Lehman Brothers moment ampak bi lahko bil veliko hujši dogodek vkolikor je ljudem jasno, da je kitajski nepremičninski sektor gnil do sredice. Kar tudi je.

David Rockefeller with Chinese Premier Chou En-lai in Peking, June 1973. (AP Photo)

Kitajska grožnja in vzpon globalizma –>

<– Rickards: Kitajska dolžniška bomba je pripravljena na detonacijo

One thought on “Katastrofalna prodaja nepremičnin pomeni, da je najslabši možen scenarij za Kitajsko sedaj v teku

  1. Huh, branje zapisov na tej strani so prava muka. Ne samo, da ne poznate tematike katero opisujete, ampak tudi na splošno so zapisi, ki jih dobesedno prevajate (se vidi to iz aviona) polno pravopisnih napak. Pa, da ne bo samo pisal na splošno, bom navedel konkretne primere.
    Pišete o Beijingu. A sploh veste katero mesto je to? Mi mu rečemo Peking.
    Pol ste zapisali: takoj popadali “južno”. Dobesedno se ne more prevajat, ker izgubi smisel v drugem jeziku! V ZDA pišejo da gre nekaj south. To pomeni da gre navzdol oz slabo in ne da se prevaja južno in to postavi v navednice! Poleg tega me zanima kaj za vraga pomeni kratkoročni bankrot?! Prvič slišim za to besedno zvezo. O obveznicah se vam bolj malo sanja in zato je napisano kot je. Zmedeno in neberljivo. Pa še na eno stvar bi opozoril, ki se venomar pojavlja v zapisih. Namreč nimate pojma kdaj se uporablja s/z pred določeno besedo. Dajte se malo podučit o takih osnovnih stvareh glede slovnice, ker res ne vzamejo dosti časa.

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.